Registro de imóveis no Brasil é o órgão de delegação estatal em que é feito o registro da propriedade imóvel.

Finalidade contemporânea

O registro da propriedade imóvel não se confunde com o cadastro. Nascido no Brasil em 1846, cumprindo o mandamento do art. 35 da Lei Orçamentária de 1843, o Registo de Imóveis tem por fim específico dar a conhecer a situação jurídica dos imóveis, ao passo que o cadastro visa determinar fisicamente o imóvel.

O registro de imóveis é uma instituição que provê publicidade das mutações jurídicas que a propriedade sofre. Por ele se vê o status jurídico dos imóveis (casas, prédios, terrenos rurais etc.) e garantir a lisura e segurança das trocas imobiliárias (compra, venda, hipoteca, dação em pagamento etc.), ou a publicidade de constrições judiciais (penhora, arresto etc).

Efeito do registro da propriedade imobiliária no Brasil

Conforme o Código Civil Brasileiro, a aquisição da propriedade imobiliária depende do registro do título no registro de imóveis. Em outras palavras, a simples formalização da venda por escritura pública, por exemplo, não tem o condão de transferir a propriedade imobiliária. É apenas com o registro no competente ofício de registro de imóveis que se efetivará juridicamente a transferência de titularidade do imóvel.

É o ato mais solene que o tabelião pratica.

O Código Civil Brasileiro traz, em seu artigo 1857, todas as formalidades que devem ser cumpridas pelo Tabelião para que o ato seja perfeito.

Estas formalidades se justificam porque, quando o testamento for cumprido, aquele que o ditou, o testador, já não estará neste mundo para confirmar a sua vontade.

O Tabelião é o severo agente que não permite, de forma alguma, que o testador seja induzido por outrem a declarar sua última vontade. Ás vezes, o testador fica em dúvida sobre exatamente o que quer fazer com alguns de seus bens, chegando mesmo a perguntar ao Tabelião o que é melhor.

O Tabelião não opina ou sugere ao testador o que ou para quem deve deixar seus bens, mas sim, explica ao testador, de forma absolutamente objetiva e impessoal, as conseqüências de cada decisão.
Portanto, é extremamente importante que o testador firme sua última declaração de vontade com o Notário/Tabelião de sua confiança, pois, este deve ter pleno conhecimento das leis, para que não se cometam heresias jurídicas na prática do ato, cumulando com a anulação posterior do testamento por meio judicial.

Na maioria das vezes, as pessoas procuram o Tabelião para fazer o seu testamento, sem ter noção de como funciona a sucessão legal e a testamentária pela lei brasileira.

Neste caso, o Tabelião deve explicar todas as regras da sucessão legal, o que pode ser modificado por testamento e como isso poderá ser feito e os limites das dotações testamentárias, segundo cada caso exigir.

Essa explicação tem que ser objetiva, clara e em linguagem absolutamente simples, para que o interessado, leigo em Direito, compreenda e possa decidir como testar.

É o ato em que o Notário garante, por escrito em um documento particular, que determinada assinatura é autentica, aposta pelo signatário na sua presença ou que é semelhante, se confrontada com o padrão previamente depositado em seus arquivos.

Não é um simples carimbo preenchido, como muitos insistem em cabular.

Nele o Tabelião está garantindo que a assinatura não foi falsificada, que a data aposta no carimbo é realmente do dia em que lhe foi apresentado o documento, na verdade, confirma a autenticidade da assinatura firmada no documento reconhecido, prestando segurança jurídica ao negócio firmado entre as partes.

O reconhecimento de firma no Brasil é feito de duas formas:
a) por autenticidade – quando o Tabelião identifica o próprio signatário e este assina em sua presença, o qual entendemos ser o legítimo reconhecimento de firma, aquele que não deixa margem a dúvidas.
Ressalta-se que este tipo de reconhecimento de firma é o adotado em todo o mundo, inclusive nos Estados Unidos da América, onde todo o sistema notarial é alicerçado no reconhecimento de firma.
b) por semelhança – esta forma é a mais utilizada no Brasil, porém, não é a melhor do ponto de vista da segurança jurídica, pois o Tabelião confere na ficha padrão que esta arquivada em sua notaria com a assinatura a ser reconhecida, dizendo que o faz “por semelhança”.
Dizemos que esse tipo não é o ideal, porque a parte não assina na presença do Tabelião, deixando ele de conferir:
1. se assinatura foi feita realmente pela parte ou por um especialista em falsificação;
2. se a assinatura foi aposta no documento mediante ameaça;
3. se o papel que contém o documento foi assinado em branco;
4. ou ainda, se o documento foi assinado em virtude de erro ou engano.

É o ato pelo qual a parte (outorgante) nomeia outrem (outorgado ou procurador) para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.

Na sua realização, prescinde das mesmas cautelas relativas à identificação da parte e do objeto, que são tomadas por ocasião da lavratura de uma escritura pública, visando resguardar a segurança jurídica das relações aí envolvidas, uma vez que, por diversas vezes o mandato cumpre um papel de ser verdadeiro contrato – e não meramente um instrumento transitório.

É ato que o Tabelião transcreve tudo o que presenciou e o que lhe foi declarado pelas partes negociantes.

Quando o Tabelião aceita a declaração de uma pessoa, o primeiro ato que faz é identificar quem declara.

A identificação das partes é imprescindível para prática segura dos atos praticados no Serviço Notarial.

Em seguida, verifica a capacidade civil das partes envolvidas e, por fim, somente aceita a declaração se for feita livremente pela parte.

Além dessas cautelas, quando a escritura tiver como objeto um imóvel, o tabelião verifica se a documentação imobiliária está perfeita, apurando:
a. se existe ônus sobre o imóvel (penhora, hipoteca, etc.);
b. se existem impostos em atraso;
c. se a construção está regularizada na prefeitura;
d. se existe débito de INSS decorrente da construção;
e. se existe débito condominial sobre apartamento e
f. se os vendedores estão sendo processados.

Verificados os documentos das partes e do objeto do negócio, o Tabelião orientará o vendedor e o comprador, explicando-lhes todos os aspectos jurídicos, as diversas formas de pagamento e suas garantias, a rescisão do negócio, os impostos que incidem sobre o lucro na alienação, como e porque fazer o registro da escritura, onde fazer a transferência do imposto, etc.

Certidão de atos e documentos arquivados

O Tabelião é obrigado por lei a fornecer, a quem solicitar, cópia de seus atos ou de documentos que por ele são lavrados e, conseqüentemente, por obrigação legal, são arquivados pelo resto da existência do seu Serviço Notarial.

Portanto, havendo necessidade de cópia de algum ato praticado pelo Tabelião, este deve ser solicitado por meio de certidão.

Por que uma cópia precisa ser autenticada?

Pela simples razão de que uma montagem de documento, feita com auxílio de uma máquina copiadora, é ato muito simples de ser feito.

Por essa razão, é necessário que o Tabelião, que tem fé pública, diga que “a cópia confere com o original apresentado”.

Da mesma forma que o reconhecimento de firma, existem dois tipos de autenticação de cópias:

1. autenticação da cópia extraída á vista do Tabelião, em máquina própria;
2. autenticação de cópia extraída por terceiros.

O primeiro tipo é, sem dúvida, o mais seguro, pois com certeza não é uma montagem e a conferência do original se limita se não há no documento rasuras ou emendas ou, ainda, se não se trata de documento materialmente falso.

Quando a cópia do documento é extraída por terceiros há necessidade de se conferir palavra por palavra o documento original, além da verificação da eventual adulteração.

Vale ainda ressaltar que cópias extraídas de aparelhos de fax não podem ser autenticadas.

São escritos que o Tabelião faz relatando, ele próprio, tudo aquilo que presenciou ou conduziu.
É um instrumento que relata com fidelidade o que aconteceu e vale como testemunho, portanto, garante autenticidade ou negócio, não podendo ser questionado ou contestado, a não ser com provas cabais que o ato foi praticado fraudulentamente.

No Brasil, é um instrumento pouco usado. Em outros países, porém, como Argentina e Uruguai, todas as assembléias gerais de sociedades comerciais, sorteios de promoções, consórcios de bens, etc…, são registradas e transcritas pelo Tabelião, o que confere muito mais credibilidade e autenticidade a esses instrumentos.

Como agente delegado do Poder Público, cabe ao Tabelião dar forma jurídica aos negócios estabelecidos pelas partes, de maneira que eles estejam de acordo com a legislação vigente e que haja equilíbrio contratual, pois cabe a ele esclarecer e orientar as partes antes de assinar os atos.